باشگاه خبرنگاران پویا؛ مسکن در اقتصاد ایران هم نیاز اساسی خانوار و هم ابزار قدرتمند سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. ضعف بازارهای مالی و تورم مداوم، خانه را به بانک امن برای حفظ دارایی‌ها تبدیل کرده است. بدون اصلاحات مالیاتی و ایجاد ابزارهای جایگزین، نگاه سرمایه‌ای بر بازار مسکن غلبه خواهد کرد.
مسکن در همه اقتصادها نقشی بنیادین ایفا می‌کند. این پدیده هم سرپناهی برای زندگی فراهم می‌آورد و هم امکان حفظ و افزایش سرمایه ایجاد می‌کند. در ایران، شرایط تورمی و ضعف بازارهای مالی باعث شده است که کارکرد سرمایه‌ای بر کارکرد مصرفی غلبه کند. خانه به جای آنکه نیاز اجتماعی را پاسخ دهد، به «بانک امن» و «ابزار ذخیره ثروت» تبدیل شده است. این روند در رفتار اقتصادی خانواده‌ها تکرار می‌شود و در سیاست‌گذاری دولت و فرهنگ عمومی جامعه بازتاب می‌یابد. درک این وضعیت تنها با تحلیل مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، روانی و اجتماعی ممکن می‌شود و یافتن راه‌حل برای تعدیل آن نیازمند رویکردی همه‌جانبه باقی می‌ماند.
چرا مردم خانه را بانک امن می‌دانند؟
دلایل متعددی این ذهنیت را در جامعه تقویت کرده و مسکن را به انتخاب اول بسیاری برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.
1. محافظت در برابر تورم و بی‌ثباتی اقتصادی: در شرایطی که تورم مزمن و بالا ارزش پول ملی را به طور مداوم از بین می‌برد، مردم به دنبال دارایی‌هایی هستند که بتوانند قدرت خرید آن‌ها را حفظ کنند. بازارهای موازی مانند بورس، طلا و ارز، با وجود پتانسیل سودآوری، همواره با نوسانات شدید و ریسک‌های غیرقابل پیش‌بینی همراه بوده‌اند. در این میان، مسکن به دلیل ماهیت فیزیکی، ملموس و بادوام خود، همواره به عنوان یک دارایی امن شناخته شده است. تجربه تاریخی نشان داده که در بلندمدت، رشد قیمت زمین و ملک نه تنها با تورم برابری کرده، بلکه اغلب از آن پیشی گرفته است.
2. کمبود ابزارهای سرمایه‌گذاری جایگزین: در بسیاری از اقتصادها، به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه، بازارهای مالی به اندازه کافی توسعه‌یافته و متنوع نیستند. کمبود صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل اعتماد، اوراق قرضه با سود جذاب و ریسک پایین، و عدم اعتماد عمومی به بازارهای سهام، گزینه‌های سرمایه‌گذاری را برای عموم مردم محدود می‌کند. در چنین فضایی، ملک به دلیل سادگی فرآیند سرمایه‌گذاری (خرید و نگهداری) و شفافیت نسبی آن، به گزینه‌ای قابل دسترس و قابل فهم برای همگان تبدیل می‌شود.
3. ارزش دوگانه مسکن؛ استفاده و سرمایه‌گذاری: یکی از ویژگی‌های منحصربه‌فرد مسکن، قابلیت استفاده همزمان به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای و یک کالای مصرفی است. مالک می‌تواند ضمن سکونت در ملک خود و صرفه‌جویی در هزینه اجاره، از افزایش ارزش آن در طول زمان نیز بهره‌مند شود. علاوه بر این، امکان کسب درآمد از طریق اجاره‌بها، جریانی نقدی و مستمر ایجاد می‌کند که جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن را دوچندان می‌کند و آن را به یک دارایی مولد تبدیل می‌نماید.
4. جنبه‌های فرهنگی و روانی: در فرهنگ بسیاری از جوامع، مالکیت خانه فراتر از یک موضوع اقتصادی است. خانه نمادی از امنیت، ثبات، استقلال و موفقیت اجتماعی است. این نگاه ریشه‌دار، یک تقاضای دائمی و روانی برای خرید ملک ایجاد می‌کند که حتی در دوره‌های رکود اقتصادی نیز به طور کامل از بین نمی‌رود و به حفظ ارزش بازار کمک می‌کند.
چگونه می‌توان نگاه سرمایه‌ای به مسکن را تعدیل کرد؟
تغییر این ذهنیت نیازمند یک بسته سیاستی جامع و چندوجهی است که جذابیت سوداگری در بازار مسکن را کاهش داده و بخش مصرفی آن را تقویت کند. تجربه کشورهای موفق در این زمینه، راهکارهای زیر را پیشنهاد می‌دهد:
1. ابزارهای مالیاتی هوشمند: مالیات می‌تواند یکی از قدرتمندترین ابزارها برای کنترل سوداگری باشد.
- مالیات بر عایدی سرمایه (CGT): وضع مالیات سنگین بر سود حاصل از فروش ملک در بازه‌های زمانی کوتاه (کمتر از 3 تا 5 سال)، انگیزه خرید و فروش‌های مکرر را به شدت کاهش می‌دهد. این مالیات باید به صورت پلکانی طراحی شود؛ هرچه دوره مالکیت کوتاه‌تر باشد، نرخ مالیات بالاتر خواهد بود.
- مالیات بر خانه‌های خالی (Vacancy Tax): جریمه کردن مالکانی که واحدهای مسکونی خود را برای مدت طولانی خالی نگه می‌دارند، عرضه مسکن به بازار اجاره یا فروش را افزایش می‌دهد. این سیاست در شهرهایی مانند ونکوور کانادا با موفقیت اجرا شده است.
- مالیات سالانه بر املاک و مستغلات (LVT): وضع مالیات متناسب با ارزش روز ملک، هزینه نگهداری املاک متعدد را افزایش داده و از انباشت بیش از حد آن توسط سرمایه‌داران جلوگیری می‌کند.
2. تقویت و تنظیم بازار اجاره: یک بازار اجاره کارآمد و امن، نیاز به خرید ملک را برای بخش بزرگی از جامعه کاهش می‌دهد.
- قوانین حمایتی از مستأجران: ایجاد قراردادهای اجاره بلندمدت و باثبات، تعیین سقف برای افزایش سالانه اجاره‌بها و ایجاد سازوکارهای سریع برای حل اختلاف بین موجر و مستأجر، امنیت و آرامش را برای مستأجران به ارمغان می‌آورد.
- توسعه مسکن استیجاری حرفه‌ای: دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات و معافیت‌های مالیاتی، شرکت‌های بزرگ را به ساخت و مدیریت مجتمع‌های مسکونی صرفاً استیجاری تشویق کند. این رویکرد در کشورهایی مانند آلمان بسیار موفق بوده و بخش قابل توجهی از نیاز مسکن جامعه را تأمین می‌کند.
3.توسعه بازارهای مالی و ابزارهای سرمایه‌گذاری جایگزین: برای کاهش فشار از روی بازار مسکن، باید گزینه‌های سرمایه‌گذاری جذاب و امن دیگری برای مردم فراهم کرد.
ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری متنوع: معرفی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، صندوق‌های بازنشستگی تکمیلی، و اوراق قرضه دولتی با سود رقابتی می‌تواند نقدینگی را از بازار مستقیم مسکن به سمت این ابزارهای مالی هدایت کند. این صندوق‌ها به مردم امکان می‌دهند تا با پول کمتر و بدون نیاز به خرید یک ملک کامل، از سود بازار مسکن بهره‌مند شوند.
4. افزایش هدفمند عرضه مسکن: دولت باید با سیاست‌گذاری در حوزه زمین و ساخت‌وساز، عرضه مسکن، به‌ویژه مسکن مقرون‌به‌صرفه و حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و متوسط را افزایش دهد. این کار از طریق واگذاری زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان واجد شرایط، ساده‌سازی فرآیندهای صدور مجوز و ارائه وام‌های ساخت ارزان‌قیمت امکان‌پذیر است.
در نهایت، هیچ راه‌حل واحدی برای این معضل پیچیده وجود ندارد. موفقیت در گرو اجرای همزمان و هماهنگ مجموعه‌ای از این سیاست‌ها و مهم‌تر از آن، ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و مهار تورم است. تا زمانی که اقتصاد کشور از بی‌ثباتی رنج ببرد، مردم به طور طبیعی به دنبال پناهگاه‌های امنی مانند مسکن خواهند بود.
در واقع تجربه کشورهای مختلف نشان داده است که نگاه سرمایه‌ای به مسکن تنها زمانی کاهش می‌یابد که ثبات اقتصادی برقرار شود و ابزارهای مالی متنوع و قابل اعتماد در دسترس مردم قرار گیرد. این تغییر همزمان با اجرای سیاست‌های هوشمند مالیاتی و حمایتی در بازار مسکن تحقق پیدا می‌کند. در ایران، مسکن به دلیل نبود چنین زیرساخت‌هایی بار اصلی حفاظت از دارایی مردم را به دوش کشیده است و همین مسئله تقاضای غیرمصرفی را تشدید کرده و جهش‌های قیمتی پیاپی را رقم زده است. اگر قرار باشد مسکن دوباره به جایگاه اصلی خود به‌عنوان کالای مصرفی بازگردد، اقتصاد کلان باید از بی‌ثباتی رها شود و سیاست‌های مالی و مالیاتی هدفمند اجرا شوند. دولت باید عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه را افزایش دهد و امکان دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به سرپناه پایدار را فراهم کند. در غیر این صورت، خانه همچنان نقش بانک امن را برای مردم ایفا خواهد کرد و چرخه معیوب گرانی و کمبود مسکن ادامه خواهد یافت.
انتهای پیام/