با وجود هیاهوی رسانه‌ای درباره سقوط قیمت مسکن پس از خروج اتباع، آمارها صرفا از یک افت موقتی و روانی خبر می‌دهند! بحران واقعی، یعنی انحصار نهادی در عرضه زمین توسط «شورای عالی شهرسازی و معماری» و سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد، همچنان عامل اصلی وضعیت بغرنج مسکن در کشورمان است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران پویا؛ در هفته‌های اخیر، بازار مسکن ایران بار دیگر به صدر اخبار بازگشت اما این بار نه به دلیل یک تحول بنیادین، بلکه به واسطه موجی از تحلیل‌های هیجانی که پس از اجرای سیاست بازگشت اتباع خارجی، نوید سقوط قریب‌الوقوع قیمت‌ها را می‌دادند.
با این حال، بررسی دقیق داده‌های بازار نشان می‌دهد که آنچه رخ داده، بیش از آنکه یک ریزش ساختاری باشد، یک تعدیل مقطعی و واکنشی روانی به انتظارات عمومی بوده است.
این شکاف عمیق میان روایت رسانه‌ای و واقعیت بازار، بار دیگر ضرورت تحلیل مبتنی بر داده و پرهیز از ساده‌سازی مسائل پیچیده را آشکار می‌کند. اکنون زمان آن است که توجه را از عوامل گذرا و بیرونی به سمت ریشه‌های اصلی بحران، یعنی قفل‌شدگی در سیاست‌گذاری زمین و انحصار در عرضه، معطوف کنیم.
آمارهای کوچک در برابر روندهای بزرگ: وقتی واقعیت با هیجان نمی‌خواند
تحلیل داده‌های به‌دست‌آمده از پلتفرم‌های آنلاین مسکن در تهران و شهرهای اطراف، تصویری روشن‌تر از واقعیت ارائه می‌دهد. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت از حدود 107 میلیون تومان به 101 میلیون تومان کاهش یافته است؛ افتی معادل 5.6 درصد. این رقم اگرچه در نگاه اول قابل توجه به نظر می‌رسد، اما در مقایسه با تورم سالانه 20 تا 30 درصدی بازار مسکن طی سال‌های اخیر، چیزی جز یک وقفه کوتاه و گذرا نیست.
این کاهش قیمت بیش از هرچیز ریشه در «انتظارات تطبیقی» دارد؛ یک پدیده روانی قدرتمند که در آن خریداران به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها دست از معامله می‌کشند و برخی فروشندگان نیز تحت فشار نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به فروش ملک خود با تخفیف می‌شوند. تجربه بازارهای گذشته در ایران ثابت کرده که این فضای روانی به محض تغییر جهت انتظارات، به سرعت معکوس شده و روند صعودی قیمت‌ها دوباره آغاز می‌شود.
نکته کلیدی دیگر، عدم تغییر محسوس قیمت در مناطقی است که تراکم بالایی از حضور اتباع را داشته‌اند. اگر خروج این گروه عامل اصلی کاهش قیمت بود، قاعدتاً باید شاهد بیشترین افت در این محله‌ها می‌بودیم! اما داده‌ها چنین فرضیه‌ای را تأیید نمی‌کنند و گواهی می‌دهند که قدرت عوامل ساختاری و بنیادین در تعیین بهای مسکن به مراتب بیشتر از شوک‌های جمعیتی مقطعی است.
خاطرات تکراری بازار: چرا شوک‌های مقطعی قیمت‌ها را درمان نمی‌کنند؟
این نخستین بار نیست که بازار مسکن به رویدادهای بیرونی واکنش‌های کوتاه‌مدت نشان می‌دهد. پس از بحران ارزی سال‌های 1391-1392 و همچنین در پی تحولات سیاسی سال 1398، بازار شاهد افت‌های موقتی بود که پس از چند ماه، جای خود را به موج‌های جدید گرانی دادند.
این الگوهای تکرار شونده یک پیام روشن دارند: تا زمانی که اصلاحات ساختاری در هسته "سیاست‌گذاری زمین و مسکن" رخ ندهد، هیچ شوک سیاسی، اقتصادی یا جمعیتی قادر به ایجاد تأثیری پایدار بر بازار نخواهد بود. ریشه اصلی گرانی مزمن مسکن نه در عوامل بیرونی، بلکه در ساختار معیوب داخلی عرضه نهفته است.
ریشه بحران کجاست؟ قفل عرضه در دست شورای عالی شهرسازی
عامل اصلی که بحران مسکن را پایدار و لاعلاج کرده، سیاست‌گذاری ناکارآمد و تمرکزگرایی شدید در نظام مدیریت زمین است. «شورای عالی شهرسازی و معماری» به جای ایفای نقش تسهیل‌گر، در عمل به مانعی بزرگ برای توسعه شهری متناسب با نیاز جامعه تبدیل شده است.
محدود کردن توسعه افقی شهرها با وجود زمین‌های وسیع و قابل استفاده در حومه، احتکار نهادی زمین توسط دستگاه‌های دولتی و عمومی به دلیل بوروکراسی پیچیده و افزایش مداوم عوارض ساخت‌وساز توسط شهرداری‌ها، زنجیره‌ای از موانع را ایجاد کرده که عرضه مسکن را محدود و قیمت‌ها را به شکلی مصنوعی ملتهب نگه می‌دارد. این قفل ساختاری تا زمانی که باز نشود، هرگونه تلاش برای کنترل بازار را بی‌اثر خواهد کرد.
نقشه راه خروج از بحران: چگونه قفل عرضه زمین را باز کنیم؟
حل ریشه‌ای این بحران نیازمند مجموعه‌ای از اقدامات ساختاری و جسورانه است. آرین فضلی، کارشناس مسکن، بر چند راهکار کلیدی تأکید می‌کند. به گفته او، گام نخست، ایجاد یک «پایگاه داده جامع و شفاف از اراضی دولتی و شهری» است تا هرگونه رانت و احتکار نهادی ناممکن شود.
فضلی می‌افزاید: «همزمان، اصلاح ساختار حقوقی با محدود کردن اختیارات انحصاری شورای عالی شهرسازی و معماری و افزودن ضمانت‌های اجرایی، فرآیند تصویب طرح‌های توسعه‌ای را از بن‌بست بوروکراتیک خارج می‌کند.»
او همچنین بر تقویت ابزارهای نظارتی مجلس و دیوان محاسبات و الزام این نهادها به انتشار گزارش‌های شفاف از عملکرد دستگاه‌های مسئول تأکید دارد.
در نهایت، «یکپارچه‌سازی حکمرانی زمین» از طریق ایجاد یک مرجع واحد، به هماهنگی سیاست‌ها و آزادسازی سریع‌تر زمین برای ساخت‌وساز منجر خواهد شد. این اصلاحات با فراهم کردن زمینه توسعه افقی شهرها، می‌تواند چرخه معیوب کمبود و گرانی را برای همیشه متوقف کند.
از محدودسازی به تسهیل‌گری؛ یک تغییر پارادایم ضروری
تجربه دهه‌های گذشته به وضوح نشان داده که سیاست‌های انقباضی و تلاش برای دستکاری بازار از طریق محدودیت، تنها به تعمیق بحران منجر می‌شود. نقطه عطف واقعی در سیاست‌گذاری مسکن، گذار از این رویکرد به سمت «تسهیل‌گری» و رفع موانع ساختاری است.
این تغییر پارادایم نیازمند اراده سیاسی، شفاف‌سازی، کاهش انحصار و ایجاد مشوق‌های پایدار برای تولیدکنندگان واقعی مسکن است. تنها در این صورت می‌توان بازار را از تلاطم‌های هیجانی به سمت تعادلی پایدار هدایت کرد؛ تعادلی که در آن، خانه‌دار شدن از یک رویای دست‌نیافتنی به یک حق قابل دسترس برای تمام شهروندان ایرانی تبدیل شود.
انتهای پیام/