باشگاه خبرنگاران پویا؛ حل بحران مسکن در ایران بدون پرداختن همزمان به دو مؤلفه‌ی اساسی یعنی «تأمین زمین» و «تأمین مالی»، ممکن نیست. بررسی ظرفیت‌های قانونی و آماری موجود در این حوزه نشان می‌دهد که زیرساخت‌های فنی، حقوقی و سرزمینی برای جهش تولید مسکن در کشور مهیاست؛ اما نیازمند اقدام اجرایی مؤثر است.
با توجه به اهمیت دو مؤلفه کلیدی در تولید مسکن یعنی تأمین مالی (زیرساخت و ساخت) و تأمین زمین، حل بحران مزمن بازار مسکن بدون در نظر گرفتن همزمان این دو محور امکان‌پذیر نیست. نبود توازن میان این دو رکن، طی سال‌های اخیر یکی از عوامل اصلی عقب‌ماندگی از اهداف تأمین سرپناه برای اقشار مختلف جامعه بوده است.
در برنامه هفتم توسعه، ظرفیت‌های قانونی گسترده‌ای برای تأمین زمین دیده شده است. بر اساس این برنامه، سالانه باید حدود 66 هزار هکتار زمین برای ساخت‌وساز الحاق شود.
با در نظر گرفتن تراکم متوسط 60 نفر در هر هکتار و الگوی ساخت ویلایی یک تا دو طبقه، این میزان زمین امکان ساخت دست‌کم 1.2 میلیون واحد مسکونی را در هر سال فراهم می‌کند.
به گفته کارشناسان، این اعداد صرفاً تخمینی نیستند؛ بلکه نتیجه شکست انحصار تاریخی زمین در کشور هستند. این ظرفیت‌ها در اسناد بالادستی نظام به‌صورت روشن و الزام‌آور آمده‌اند و دولت مکلف به اجرای آن‌هاست. برنامه هفتم توسعه، حاصل سال‌ها پژوهش و اجماع کارشناسی نهادهای مختلف، از جمله مرکز پژوهش‌های مجلس، وزارت راه و شهرسازی، و اندیشکده‌های مستقل بوده است.
علاوه بر الحاق زمین به محدوده‌های شهری، ظرفیت‌های قانونی دیگری نیز برای تأمین مسکن وجود دارد که نباید نادیده گرفته شوند. از جمله:
- نوسازی سالانه حداقل 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده
- ساخت حداقل 200 هزار واحد مسکن روستایی در سال
- بهره‌برداری از اراضی بلااستفاده در محدوده قانونی شهرها
در مجموع، این ظرفیت‌ها امکان ساخت 1.6 تا 1.7 میلیون واحد مسکونی در سال را فراهم می‌کنند.
طبق اطلاعات منتشرشده در سامانه «کُدال» و بانک زمین سازمان ملی زمین و مسکن، حدود 1.8 میلیون هکتار زمین در اختیار یا در کارگزاری این سازمان است. از این مقدار، 136 هزار هکتار در محدوده شهرها قرار دارد و مابقی در حریم شهری است که می‌تواند با تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، به محدوده‌های مسکونی ملحق شود.
لازم به ذکر است که این آمار تنها شامل اراضی تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی است. در این میان، نهادهای دیگری همچون شهرداری‌ها، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان، آستان قدس رضوی، دانشگاه‌ها و پادگان‌ها نیز مالک زمین‌هایی هستند که در صورت همکاری، می‌توانند در حل بحران مسکن نقش کلیدی ایفا کنند.
از سوی دیگر، بررسی هزینه‌های ساخت نشان می‌دهد که در پروژه‌های اقتصادی در سطح کشور، میانگین هزینه ساخت هر متر مربع بین 17 تا 25 میلیون تومان برآورد می‌شود. در حالی که در مناطقی از تهران، این رقم به حدود 100 تا 120 میلیون تومان در هر متر مربع می‌رسد. علت اصلی این اختلاف فاحش، قیمت بالای زمین در شهرهای بزرگ است که سهم اصلی را در قیمت تمام‌شده مسکن دارد.
برای کاهش این شکاف و تسهیل دسترسی اقشار متوسط و ضعیف جامعه به مسکن، ضروری است که زمین‌های جدید به محدوده شهرهایی چون تهران و کلان‌شهرهای دیگر الحاق شوند و برنامه‌های بازتنظیم بازار زمین اجرایی شود.
به نقل از اندیشکده هتکس (HETEX)، مقایسه نسخه‌های کشورهای متراکم آسیایی مانند تایوان، فیلیپین و سنگاپور با ایران گمراه‌کننده است. در این کشورها به دلیل محدودیت زمین، خانه‌های کپسولی 6 متری ساخته می‌شود؛ اما ایران با وسعت سرزمینی بالا، تنها یک درصد از اراضی خود را به سکونت اختصاص داده است. بنابراین، الگوبرداری از تجربه «کوچک‌سازی افراطی» نه‌تنها ضروری نیست، بلکه برای ساختار فرهنگی، اقلیمی و سرزمینی ایران ناکارآمد است.
در نتیجه، برای غلبه بر بحران مسکن، باید با رویکردی هماهنگ، از ظرفیت‌های قانونی موجود برای تأمین زمین استفاده شود، ساختار مالی پروژه‌های مسکن تقویت گردد، و برنامه‌ریزی دقیقی برای بهره‌برداری از زمین‌های رهاشده یا تحت تصرف نهادهای عمومی و غیردولتی صورت گیرد.
پایان پیام/