در حالیکه طلا و ارز با شتابی کمسابقه رکورد میزنند، "بازار مسکن" در سکوت و رکود فرو رفته است! سکوتی که نه نشانه ثبات پایدار، بلکه حاصل قفل شدن معاملات و فرسایش قدرت خرید است؛ در این شرایط، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن آنقدر عمیق شده که حتی وامهای بانکی نیز کارکرد محرک ندارند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران پویا؛ بازار مسکن ایران در آستانه 1405 در موقعیتی ایستاده که با منطق کلاسیک «تورم مساوی رشد قیمت دارایی» همخوانی ندارد.
در روزهایی که دلار و طلا با شوکهای پیدرپی بالا میروند، مسکن نه همراه آنها جهش میکند و نه اصلاح معناداری را تجربه میکند؛ این رفتار متفاوت، بیش از هر چیز بازتاب یک واقعیت ساختاری است: رکود معاملاتی عمیق و اختلال در فرآیند کشف قیمت.
بر اساس گزارشهای اخیر، طی تنها چند روز، قیمت طلا و ارز رشدهای دو رقمی را ثبت کردهاند؛ در حالی که بازار ملک تقریباً بیواکنش مانده است. این پدیده، آنگونه که واسطههای ملکی و کارشناسان توضیح میدهند به «دیرپذیری» مسکن باز میگردد.
ملک داراییای است با نقدشوندگی پایین، هزینه مبادله بالا و تصمیمگیری زمانبر؛ در چنین بازاری حتی اگر انتظارات تورمی جهش کند، تا زمانی که معاملهای انجام نشود، قیمتها عملاً تثبیت میشوند یا دستکم، چنین به نظر میرسند.
چرا بازار قفل شده است؟
نقطه مشترک اغلب تحلیلها، ناتوانی تقاضای واقعی است؛ شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن آنقدر عمیق شده که حتی وامهای بانکی نیز کارکرد محرک ندارند؛ اقساط سنگین، پوشش محدود و نرخهای سود بالا باعث شده تسهیلات بهجای تسهیل خرید، به مانعی روانی تبدیل شوند.
در شرایط نااطمینانی، سرمایه به سمت داراییهای چابک حرکت میکند؛ طلا و ارز این مزیت را دارند که سریع خرید و فروش میشوند و خروج از آنها آسان است. در مقابل، مسکن حتی برای سرمایهگذار به داراییای «قفلشونده» تبدیل شده که خروج از آن زمان و ریسک بالایی دارد.
ریسکهای سیاسی و افق مبهم
مسکن تصمیمی بلندمدت است. هر چه افق سیاسی و اقتصادی مبهمتر باشد، تمایل به این تصمیم کاهش مییابد. گزارشهای اخیر تأکید میکنند که افزایش تنشها نهتنها موتور رشد مسکن را روشن نمیکند، بلکه رکود را عمیقتر میسازد.
در نبود معاملات، بازار بیشتر از مسیر آگهیها دیده میشود تا قراردادها! فروشنده قیمت را پایین نمیآورد تا از تورم عقب نماند، خریدار هم معامله نمیکند تا در سقف قیمتی گیر نیفتد! نتیجه، بازاری است که ظاهراً ایستاست اما در واقع بلاتکلیف است.
برآوردهای غیررسمی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران را حدود 130 میلیون تومان و رشد سالانه را نزدیک 30 درصد نشان میدهد. این در حالیست که طلا طی یک سال بیش از 260 درصد و دلار حدود 90 درصد رشد داشتهاند حتی در بازار اجاره، تورم نقطهبهنقطه حدود 33 درصد گزارش شده است. این اعداد پیام روشنی دارند: مسکن از تورم داراییها عقب مانده اما این عقبماندگی لزوماً به معنای جهش قریبالوقوع نیست.
سناریوهای پیشرو در 1405
سناریوی پایه؛ رشد همسطح تورم
در صورت ثبات نسبی سیاسی و اقتصادی، بسیاری از کارشناسان رشد 25 تا 40 درصدی را محتمل میدانند؛ رشدی تدریجی که بیش از آنکه حاصل رونق معاملات باشد، نتیجه انتقال هزینههاست.
سناریوی تورمیتر؛ دلار بالاتر، رشد بالاتر
اگر انتظارات تورمی تشدید شود و دلار مسیر صعودی را ادامه دهد، برخی تحلیلها از میانگین رشد 40 درصدی یا بیشتر سخن میگویند اما این رشد نیز میتواند «کممعامله» و شکننده باشد.
سناریوی پرریسک؛ انجماد بازار
در صورت وقوع شوک سیاسی یا امنیتی، احتمال «خواب رفتن» کامل بازار وجود دارد؛ وضعیتی که در آن قیمتها روی کاغذ بالا میروند، اما قراردادها نایاب میشوند.
مسکن در 1405 نه آماده سقوط است و نه مستعد جهش هیجانی؛ کلید اصلی بازار، همچنان قدرت خرید و اعتبار مؤثر است؛ دو متغیری که بدون اصلاح آنها، هر رشدی سطحی و ناپایدار خواهد بود. بازار ملک شاید دیر بجنبد اما وقتی موتور معاملات خاموش است، همین دیرجنبیدن میتواند طولانیترین سکون را رقم بزند.
انتهای پیام/