«زمین» بهعنوان پایه اصلی تولید مسکن، به گلوگاهی بدل شده که بسیاری از سیاستهای حمایتی در آن متوقف میشوند؛ نه به دلیل کمبود زمین بلکه بهدلیل تصمیمگیری پرمسئله و مشکوک درباره آن و تلقی مالکانه دولت نسبت به اراضی کشور! این امر آثار و تبعات بسیار جدی و بسیار خطرناکی دارد: وقتی زمین به دارایی دولت تبدیل شود، انگیزه عرضه زمین از سوی دولت کاهش مییابد و دستگاههای مختلف بهجای تسهیلگری، به بازیگران بازار تبدیل میشوند!
به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران پویا؛ در سالهای اخیر، مسکن از یک مسئله اقتصادی به یک چالش حکمرانی تبدیل شده است؛ چالشی که پیامدهای آن تنها در قیمتها و معاملات خلاصه نمیشود و مستقیماً بر رفاه خانوار، مهاجرت داخلی، شکلگیری سکونتگاههای غیررسمی و حتی آینده جمعیتی کشور اثر میگذارد.
در این میان، «زمین» بهعنوان پایه اصلی تولید مسکن، به گلوگاهی بدل شده که بسیاری از سیاستهای حمایتی در آن متوقف میشوند؛ نه به دلیل کمبود زمین بلکه بهدلیل شیوه نگاه و تصمیمگیری پرمسئله و مشکوک درباره آن!
یکی از خطاهای ریشهای در سیاستگذاری، تلقی مالکانه دولت نسبت به اراضی کشور است.
در چنین چارچوبی، زمین نه «منبع عمومی برای تنظیمگری و توزیع عادلانه فرصتها» بلکه «دارایی قابل نگهداشت و مدیریت مالی» توسط دولت تلقی میشود!
این تغییر زاویه دید، آثار و تبعات بسیار جدی و بسیار خطرناکی دارد: وقتی زمین به دارایی دولت تبدیل شود، انگیزه عرضه زمین از سوی دولت کاهش مییابد و دستگاههای مختلف بهجای تسهیلگری، به بازیگران بازار تبدیل میشوند!
نتیجه آن است که پروژههای حمایتی که باید سریع، گسترده و ارزان به مقصد برسند، در پیچوخم واگذاریها، قیمتگذاریها و مقاومتهای اداری فرسوده میشوند.
این وضعیت مصداق روشن تعارض منافع ساختاری است. از یکسو دولت مسئول کاهش هزینه مسکن و بهبود کیفیت سکونت است؛ از سوی دیگر، بخشی از بدنه اجرایی یا نهادهای وابسته به دولت، از افزایش ارزش زمین، انجماد اراضی یا فروش گزینشی منتفع میشوند!
در چنین شرایطی حتی قوانین حمایتی، از برنامههای جهش تولید مسکن گرفته تا بستههای مرتبط با سیاستهای جمعیتی، ممکن است در مرحله اجرا با کندی، تعلل یا تفسیرهای محدودکننده مواجه شوند. وقتی مجری، ذینفعِ کمکاری باشد، سیاست روی کاغذ میماند.
اهمیت این گلوگاه زمانی بیشتر میشود که روندهای جمعیتی را کنار بازار مسکن بگذاریم. کاهش نرخ باروری و نزدیکشدن به پایان فرصت "پنجره جمعیتی" به معنای آن است که «هزینه تشکیل خانواده» و «ثبات سکونت» به عناصر تعیینکننده در تصمیمهای خانوار تبدیل شدهاند.
در چنین وضعی، سیاستهای تشویقی فرزندآوری اگر به مسکن و زمین گره نخورد، اثر محدودی خواهد داشت؛ اعطای وام، یارانه یا امتیازهای مقطعی، بدون دسترسی واقعی به مسکن مناسب، نمیتواند نگرانیهای اصلی خانوادهها را رفع کند. به بیان ساده، تا زمانی که مسکن دستیافتنی نشود، سایر مشوقها برای فرندآوری نقش مُسکن دارند نه درمان.
از منظر اقتصاد مسکن نیز سهم زمین در قیمت تمامشده در بسیاری از مناطق به حدی بالاست که هر برنامه تولید انبوه بدون مدیریت زمین، به افزایش قیمتها ختم میشود.
اگر هدف مهار بازار و کاهش هزینه نهایی است، یکی از ابزارهای کلیدی «عرضه هدفمند زمین» است؛ نه عرضه پراکنده و نمایشی بلکه عرضهای که با زیرساخت، ضابطهمندی و اولویتدهی به مصرفکننده واقعی همراه باشد.
در کنار آن، ابزارهای تنظیمگر مکمل اهمیت پیدا میکنند: مالیات بر زمینهای بایرِ احتکارشده، مالیات بر خانههای خالی، و مهمتر از همه، اجرای بیاستثنای این قواعد برای همه دارندگان دارایی، از جمله نهادهای عمومی، بانکها و دستگاههایی که خود مالک املاک بلااستفادهاند.
اما سیاست زمین و مالیات، بدون «شفافیت» محکوم به ناکارآمدی است. تا زمانی که نقشههای کاداستر کامل نباشد، وضعیت مالکیت و کاربریها روشن نشود و سامانههای اطلاعاتی املاک بهصورت مؤثر به نظام مالیاتی و نهادهای تصمیمگیر متصل نشوند، امکان دور زدن قانون و تداوم رانت وجود دارد.
شفافیت، فقط یک شعار ضدفساد نیست؛ شرط لازم برای اجرای عادلانه سیاستهای حمایتی است، چون اجازه میدهد منابع عمومی دقیقاً به همان گروههایی برسد که هدف سیاستگذار بودهاند.
در نهایت، عبور از بحران مسکن نیازمند بازتعریف نقش دولت است؛ دولت نه بهعنوان مالکِ زمین بلکه بهعنوان تنظیمگرِ زمین. اگر زمین از «داراییِ قابل احتکار» به «اهرم سیاست عمومی» تبدیل شود، امکان کاهش پایدار هزینه مسکن، مهار سوداگری و تقویت امید به تشکیل خانواده افزایش مییابد.
بدون این تغییر پارادایم، هر نسخهای حتی با منابع مالی قابل توجه، در گلوگاه "زمین" متوقف خواهد شد.
انتهای پیام/